Vous souhaitez investir avec la loi Jeanbrun et cherchez un programme immobilier éligible ? Cette page vous explique exactement ce qu’est un programme dispositif Jeanbrun, comment le reconnaître, comment le choisir, et comment obtenir une sélection de programmes disponibles partout en France dès maintenant.
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Qu’est-ce qu’un programme éligible au dispositif Jeanbrun ?
Dans le vocabulaire de l’immobilier neuf, un programme désigne un ensemble de logements construits ou rénovés par un promoteur immobilier, commercialisés sous une même opération. Lorsqu’un promoteur annonce un programme dispositif Jeanbrun, cela signifie que les appartements commercialisés dans cette résidence répondent aux conditions fixées par la loi de finances 2026 pour ouvrir droit à l’amortissement fiscal Jeanbrun.
Concrètement, un programme loi Jeanbrun est un immeuble collectif dans lequel vous pouvez acheter un appartement en bénéficiant :
- d’un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an sur 80 % du prix d’achat ;
- d’une déduction fiscale allant jusqu’à 12 000 €/an sur vos revenus fonciers ;
- d’un déficit foncier imputable sur votre revenu global, jusqu’à 21 400 €/an (jusqu’au 31/12/2027).
Ces programmes peuvent être des immeubles neufs en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) livrés par des promoteurs, ou des immeubles anciens intégralement rénovés avec au moins 30 % du prix consacré aux travaux.
Les 5 critères d’un programme éligible au dispositif Jeanbrun
Avant d’investir, assurez-vous que le programme répond à l’ensemble de ces 5 critères :
1. Immeuble collectif
Le programme doit être un immeuble d’appartements. Les programmes de maisons individuelles ou de villas sont exclus du dispositif Jeanbrun, quelles que soient leurs performances énergétiques.
2. Acquisition entre 2026 et 2028
L’acte d’achat (ou la signature du contrat de réservation VEFA) doit intervenir entre le 20 février 2026 et le 31 décembre 2028. Les programmes dont les permis de construire ont été déposés avant 2026 peuvent être éligibles.
3. Location nue obligatoire
Le programme doit être destiné à la location nue (non meublée) en résidence principale pendant 9 ans. Les résidences étudiantes ou de tourisme meublées sont exclues.
4. Performance énergétique
Pour le neuf : norme RE2020 (automatiquement respectée par tout programme neuf lancé depuis 2022). Pour l’ancien rénové : DPE A ou B obligatoire après travaux.
5. Loyers plafonnés
Le loyer pratiqué doit être inférieur au marché selon le référentiel Loc’Avantages : −15 % (intermédiaire), −30 % (social) ou −45 % (très social). Le programme doit permettre cette pratique dans sa zone.
Nos conseillers vous envoient une sélection personnalisée de programmes éligibles Jeanbrun selon votre ville, votre budget et votre profil fiscal.
Programmes neufs VEFA vs programmes anciens rénovés : les différences clés
Il existe deux grandes familles de programmes immobiliers éligibles au dispositif Jeanbrun. Elles n’offrent pas les mêmes taux d’amortissement ni les mêmes niveaux de risque.
| Critère | Programme neuf / VEFA | Programme ancien rénové |
|---|---|---|
| Taux d’amortissement intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Taux d’amortissement social | 4,5 % | 3,5 % |
| Taux très social | 5,5 % | 4 % |
| Conditions d’éligibilité | Achat en VEFA à partir de 2026, norme RE2020 | Travaux ≥ 30 % du prix, DPE A ou B après travaux |
| Clarté réglementaire | ✅ Taux fixés par la loi | ⏳ Décrets en attente |
| Délai avant mise en location | 12 mois après livraison | 12 mois après fin des travaux |
| Prix d’entrée moyen | 150 000 € – 400 000 € | 80 000 € – 200 000 € (hors travaux) |
| Recommandé pour | Investisseur débutant ou intermédiaire | Investisseur expérimenté, budget maîtrisé |
Pour les investisseurs qui souhaitent s’engager sans attendre, les programmes neufs en VEFA offrent la meilleure visibilité : les taux sont fixés par la loi, les conditions sont claires, et les programmes respectent automatiquement la norme RE2020. Les décrets concernant l’ancien n’étant pas encore tous publiés (au 1er juin 2026), il est conseillé d’attendre pour les opérations de rénovation.
Comment bien choisir son programme Jeanbrun ?
Tous les programmes éligibles ne se valent pas. Voici les 4 paramètres déterminants pour maximiser le rendement de votre investissement :
1. La localisation : tension locative avant tout
L’avantage fiscal ne compense pas un bien vide. Privilégiez les villes et quartiers à forte tension locative : demande locative soutenue, faible vacance, dynamisme économique ou universitaire. Un programme Jeanbrun en zone tendue vous garantit une mise en location rapide et une continuité de l’avantage fiscal.
2. Le niveau de loyer choisi : arbitrage rentabilité/avantage fiscal
Plus vous acceptez de baisser votre loyer (vers le très social), plus votre taux d’amortissement est élevé — mais moins vous percevez. Il faut calculer l’optimum selon votre profil fiscal :
- TMI 30 % : le niveau intermédiaire (−15 %, taux 3,5 %) offre souvent le meilleur équilibre
- TMI 41 % ou 45 % : le niveau social ou très social maximise la déduction fiscale et peut être plus rentable globalement, même avec des loyers réduits
3. Le prix au m² et la qualité du programme
Au-delà d’un certain prix, l’amortissement est plafonné (8 000, 10 000 ou 12 000 € selon le niveau). Il est donc inutile de surpayer : l’avantage fiscal n’augmente pas au-delà du plafond. Pour un bien en intermédiaire avec un plafond à 8 000 €, le « point d’inflexion » se situe autour de 228 000 € d’assiette amortissable (soit environ 285 000 € hors terrain).
4. Le promoteur et les garanties
En VEFA, vous achetez sur plan. Vérifiez le sérieux du promoteur (références, bilan financier, garantie financière d’achèvement – GFA). Un programme Jeanbrun livré en retard ou annulé peut compromettre toute votre stratégie fiscale.
Programmes dispositif Jeanbrun par ville
La loi Jeanbrun s’applique sans zonage géographique. Voici les principales métropoles et bassins d’emploi où des programmes éligibles sont disponibles :
Forte tension locative, prix élevés. Le plafond d’amortissement est souvent atteint. Privilégier la couronne (92, 93, 94).
2e marché locatif de France. Nombreux programmes neufs éligibles en Confluence, Part-Dieu, Gerland.
Demande locative forte et offre neuve abondante. Idéal pour un premier investissement Jeanbrun sous 200 000 €.
Croissance démographique soutenue, marché locatif tendu. Nombreux programmes éligibles avec bon rendement brut.
Ville universitaire à forte tension locative. Prix encore accessibles, rendements attractifs.
2e ville de France. Marché hétérogène : bien cibler les quartiers (Euroméditerranée, 13e, 8e).
Une des villes avec la plus forte croissance démographique de France. Forte demande étudiante et familiale.
Villes universitaires et économiques dynamiques avec programmes neufs éligibles à prix compétitifs.
Valence, Angers, Le Havre, Tours, Dijon : sans zonage, ces marchés offrent des prix d’entrée bas et un amortissement maximal non plafonné.
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La checklist du bon programme Jeanbrun (12 points à vérifier)
Avant de signer, vérifiez systématiquement ces 12 points pour vous assurer que le programme est bien éligible et que l’investissement est solide :
- ✅ Le bien est un appartement dans un immeuble collectif (pas une maison)
- ✅ L’acquisition est réalisée entre le 20/02/2026 et le 31/12/2028
- ✅ Le promoteur dispose d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA)
- ✅ Le programme respecte la norme RE2020 (pour le neuf)
- ✅ Le loyer après engagement est inférieur aux plafonds Loc’Avantages de votre zone
- ✅ Le marché locatif local présente une demande soutenue (taux de vacance faible)
- ✅ Le prix au m² ne dépasse pas le seuil au-delà duquel le plafond d’amortissement est atteint
- ✅ La livraison est prévue dans un délai raisonnable (idéalement < 24 mois)
- ✅ Vous pouvez mettre en location dans les 12 mois suivant la livraison
- ✅ Le locataire ne fait pas partie de votre foyer fiscal ni de vos ascendants/descendants
- ✅ Vous avez calculé l’impact à la revente (réintégration des amortissements dans la plus-value)
- ✅ Vous avez simulé l’avantage fiscal avec votre TMI réelle
FAQ — Questions fréquentes sur les programmes dispositif Jeanbrun
▸ Comment savoir si un programme est officiellement éligible au dispositif Jeanbrun ?
▸ Peut-on investir dans un programme Jeanbrun via une SCI ?
▸ Est-il possible d’investir dans plusieurs programmes Jeanbrun en même temps ?
▸ Combien coûte en moyenne un appartement dans un programme Jeanbrun ?
▸ Quelle différence entre un programme Jeanbrun et un programme Pinel qui existait avant ?
▸ Combien de temps faut-il pour recevoir une liste de programmes éligibles ?
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