Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et pourquoi le calcul du loyer est-il crucial ?
Le dispositif Jeanbrun (officiellement statut du bailleur privé) est le nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière instauré par la loi de finances 2026, adopté via le 49.3 le 20 janvier 2026 et promulgué début février 2026. Il porte le nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, qui l’a présenté comme un outil pour créer un « choc d’offre » et produire 50 000 logements supplémentaires par an.
Le calcul du loyer Jeanbrun est l’étape la plus importante pour tout investisseur souhaitant bénéficier de l’avantage fiscal. En effet, le montant du loyer conditionne directement :
- Le taux d’amortissement applicable (de 3 % à 5,5 % par an)
- Le plafond annuel de déduction fiscale (de 8 000 € à 12 000 €)
- L’éligibilité au dispositif (le loyer doit respecter des plafonds stricts)
Un loyer mal calculé peut entraîner la perte totale de l’avantage fiscal et le remboursement des déductions obtenues. Ce guide vous explique tout, étape par étape.
Les 3 niveaux de loyer du dispositif Jeanbrun
La loi Jeanbrun distingue trois catégories de loyers, chacune associée à un niveau d’avantage fiscal différent. Plus le loyer est bas, plus la déduction fiscale est élevée.
Loyer intermédiaire (niveau 1)
Le loyer intermédiaire cible les classes moyennes dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour se loger confortablement dans le parc privé. Il doit être inférieur d’environ 15 % au loyer du marché.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’un amortissement de 3,5 % par an sur 80 % du prix d’acquisition, plafonné à 8 000 € par an pour un logement neuf.
Loyer social (niveau 2)
Le loyer social cible les ménages à revenus modestes. Il correspond à une décote d’environ 30 % par rapport aux loyers du marché.
L’avantage fiscal est renforcé : amortissement de 4,5 % par an, plafonné à 10 000 € par an pour un logement neuf.
Loyer très social (niveau 3)
Le loyer très social s’adresse aux ménages les plus défavorisés, avec une décote d’environ 45 % par rapport aux loyers du marché.
C’est le niveau le plus généreux fiscalement : amortissement de 5,5 % par an, plafonné à 12 000 € par an pour un logement neuf.
Tableau récapitulatif : taux d’amortissement Jeanbrun selon le type de loyer
| Type de loyer | Décote / marché | Taux amortissement (neuf) | Taux amortissement (ancien) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | -15 % | 3,5 % / an | 2 % / an | 8 000 € |
| Social | -30 % | 4,5 % / an | 2,5 % / an | 10 000 € |
| Très social | -45 % | 5,5 % / an | 3 % / an | 12 000 € |
ℹ️ Note importante : Les plafonds de loyers définitifs seront précisés par décret. En attendant, ils s’inspirent des barèmes du dispositif Pinel 2026 et du référentiel Loc’Avantages.
Comment calculer le loyer maximum Jeanbrun ? La formule officielle
Le calcul du plafond de loyer Jeanbrun repose sur la même formule que le Pinel, avec un coefficient multiplicateur qui avantage les petites surfaces.
La formule de calcul
Loyer maximum mensuel = Plafond au m² × Coefficient × Surface habitableAvec le coefficient calculé ainsi :
Coefficient = 0,7 + (19 / Surface habitable)⚠️ Le coefficient est plafonné à 1,2 (applicable aux logements de moins de 38 m²).
Le plafond au m² selon la zone géographique
Le plafond varie selon la zone de localisation du bien. En 2026, les valeurs de référence s’appuient sur les barèmes Pinel :
| Zone | Plafond de loyer au m² (indicatif 2026) |
|---|---|
| Zone A bis (Paris intramuros + communes limitrophes) | ~18,25 €/m² |
| Zone A (Grande couronne parisienne, Côte d’Azur, grandes métropoles) | ~13,56 €/m² |
| Zone B1 (Villes moyennes, agglomérations > 250 000 hab.) | ~10,93 €/m² |
| Zone B2 et C (Reste du territoire) | ~9,50 €/m² |
ℹ️ Ces valeurs sont indicatives et seront actualisées par décret officiel. Contrairement au Pinel, aucune zone n’est exclue du dispositif Jeanbrun : tout le territoire est éligible.
Exemples concrets de calcul du loyer Jeanbrun
Exemple 1 : Appartement T2 de 45 m² en Zone B1 (Bordeaux, Lyon, Toulouse…)
Données :
- Surface habitable : 45 m²
- Zone géographique : B1
- Plafond au m² indicatif : 10,93 €/m²
- Niveau de loyer choisi : intermédiaire
Calcul du coefficient : 0,7 + (19 / 45) = 0,7 + 0,422 = 1,122
Calcul du loyer maximum mensuel : 10,93 × 1,122 × 45 = **552 € / mois**
Avantage fiscal associé :
- Prix d’achat du bien : 180 000 €
- Base amortissable : 80 % × 180 000 = 144 000 €
- Amortissement annuel (taux 3,5 %) : 144 000 × 3,5 % = 5 040 €
- Plafond respecté (< 8 000 €) → déduction de 5 040 € par an sur les revenus fonciers
Exemple 2 : Appartement T3 de 65 m² en Zone A (Paris banlieue, Nice, Aix-en-Provence…)
Données :
- Surface habitable : 65 m²
- Zone géographique : A
- Plafond au m² indicatif : 13,56 €/m²
- Niveau de loyer choisi : social
Calcul du coefficient : 0,7 + (19 / 65) = 0,7 + 0,292 = 0,992
Calcul du loyer maximum mensuel : 13,56 × 0,992 × 65 = **874 € / mois**
Avantage fiscal associé :
- Prix d’achat : 280 000 €
- Base amortissable : 80 % × 280 000 = 224 000 €
- Amortissement annuel (taux 4,5 %) : 224 000 × 4,5 % = 10 080 €
- Plafond = 10 000 € → déduction plafonnée à 10 000 € par an
Exemple 3 : Studio de 28 m² en Zone A bis (Paris)
Données :
- Surface habitable : 28 m²
- Zone géographique : A bis
- Plafond au m² indicatif : 18,25 €/m²
- Niveau de loyer choisi : très social
Calcul du coefficient : 0,7 + (19 / 28) = 0,7 + 0,678 = 1,378 → plafonné à 1,2
Calcul du loyer maximum mensuel : 18,25 × 1,2 × 28 = **613 € / mois**
Avantage fiscal associé :
- Prix d’achat : 220 000 €
- Base amortissable : 80 % × 220 000 = 176 000 €
- Amortissement annuel (taux 5,5 %) : 176 000 × 5,5 % = 9 680 €
- Plafond = 12 000 € → déduction de 9 680 € par an
Calcul de l’amortissement Jeanbrun : comment fonctionne-t-il ?
L’amortissement est le cœur du dispositif Jeanbrun. C’est une déduction fiscale annuelle qui permet de réduire vos revenus fonciers imposables, voire de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.
La base amortissable
80 % du prix d’acquisition du logement (hors terrain, non amortissable). Si le notaire identifie la part terrain dans l’acte authentique (généralement 15 à 20 % du prix total), c’est cette valeur qui est retenue.
Base amortissable = Prix d'acquisition × 80 %Le taux annuel d’amortissement
Il varie selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué :
- Neuf : entre 3,5 % et 5,5 % par an
- Ancien rénové : entre 2 % et 3 % par an (travaux ≥ 30 % du prix d’achat)
Le plafond annuel
Même si le calcul donne un montant supérieur, la déduction est plafonnée :
- 8 000 €/an (loyer intermédiaire, neuf)
- 10 000 €/an (loyer social, neuf)
- 12 000 €/an (loyer très social, neuf)
Le déficit foncier
Si l’amortissement dépasse les loyers perçus, un déficit foncier est créé. Il est imputable sur le revenu global dans la limite de :
- 10 700 €/an pour un logement neuf
- 21 400 €/an pour un logement ancien avec travaux de rénovation énergétique (jusqu’en 2027)
Simulation sur 9 ans : combien peut-on économiser avec le dispositif Jeanbrun ?
Prenons l’exemple d’un investisseur avec une TMI (tranche marginale d’imposition) à 30 % qui achète un appartement neuf à 250 000 € en Zone A et le loue à loyer social.
| Année | Base amortissable | Taux | Amortissement annuel | Économie d’impôt (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|---|
| 1 à 9 | 200 000 € | 4,5 % | 9 000 € | 2 700 € |
| Total sur 9 ans | — | — | 81 000 € | 24 300 € |
✅ Sur 9 ans d’engagement locatif, cet investisseur économise plus de 24 000 € d’impôt, soit une économie de 2 700 € par an. Pour une TMI à 41 %, l’économie annuelle dépasse 3 690 €.
Conditions à respecter pour bénéficier du calcul du loyer Jeanbrun
Pour que votre loyer Jeanbrun soit valide et que vous bénéficiez de l’avantage fiscal, les conditions suivantes doivent être réunies :
Le logement doit être :
- Neuf (VEFA) ou ancien avec travaux représentant ≥ 30 % du prix d’achat
- Situé dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues)
- Destiné à la location nue (non meublé)
- La résidence principale du locataire
La location doit :
- Respecter les plafonds de loyers fixés par décret
- Respecter les plafonds de ressources du locataire
- Être consentie à un tiers (pas un membre de la famille proche)
- Débuter dans les 12 mois suivant la livraison ou l’achèvement des travaux
- Durer au minimum 9 ans
L’engagement doit être formalisé par une convention signée avec les autorités compétentes.
Dispositif Jeanbrun vs Pinel : comparaison des loyers et de la fiscalité
| Critère | Loi Pinel | Dispositif Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d’avantage | Réduction d’impôt | Amortissement (déduction) |
| Zonage géographique | Zones A, A bis, B1 uniquement | Tout le territoire |
| Loyer encadré | Oui | Oui |
| Plafond loyer | Basé sur barème Pinel | Inspiré du Pinel / Loc’Avantages |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans |
| Réintégration à la revente | Non | Non (avantage majeur) |
| Déficit imputable sur revenu global | Non | Oui (jusqu’à 10 700 ou 21 400 €/an) |
FAQ : Calcul loyer Jeanbrun
Comment calculer mon loyer Jeanbrun ?
Utilisez la formule : Plafond au m² (selon votre zone) × coefficient (0,7 + 19/surface) × surface. Le coefficient est plafonné à 1,2 pour les surfaces inférieures à 38 m².
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond de loyer Jeanbrun ?
Vous perdez l’intégralité de l’avantage fiscal pour l’année concernée et vous devrez rembourser les déductions obtenues proportionnellement aux années restantes de l’engagement (sauf cas de force majeure : décès, invalidité, licenciement).
Le dispositif Jeanbrun est-il cumulable avec d’autres avantages fiscaux ?
Non, le dispositif Jeanbrun ne peut pas être cumulé avec d’autres dispositifs comme le LLI ou le Denormandie sur le même bien. En revanche, un cumul partiel avec Loc’Avantages est à l’étude selon les dernières informations parlementaires.
Quand les plafonds de loyers Jeanbrun définitifs seront-ils publiés ?
Les plafonds définitifs seront fixés par décret d’application. Dans l’attente, ils s’appuient sur les barèmes du Pinel 2026 et du référentiel Loc’Avantages (Loc1, Loc2, Loc3).
Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il en location meublée ?
Non. Le dispositif est exclusivement réservé à la location nue. Les locations meublées (LMNP, Airbnb…) ne sont pas éligibles.
Peut-on louer à un enfant ou un proche avec le dispositif Jeanbrun ?
Non. La location à un membre de la famille proche (ascendants, descendants) est interdite pour bénéficier du dispositif.
Conclusion : maîtriser le calcul du loyer Jeanbrun pour optimiser son investissement
Le calcul du loyer Jeanbrun est une étape indispensable avant tout investissement locatif en 2026. Il conditionne directement le niveau d’avantage fiscal obtenu et doit impérativement respecter les plafonds fixés par la réglementation.
En résumé, pour calculer votre loyer Jeanbrun :
- Identifiez la zone géographique de votre bien (A bis, A, B1, B2/C)
- Calculez le coefficient : 0,7 + 19 / surface (plafonné à 1,2)
- Multipliez le plafond au m² par le coefficient et par la surface
- Vérifiez que ce loyer correspond bien au niveau de loyer choisi (intermédiaire, social, très social)
- Calculez ensuite votre amortissement annuel : 80 % du prix × taux (3,5 % à 5,5 %)
Pour une simulation personnalisée et des conseils adaptés à votre situation fiscale, consultez un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) spécialisé en immobilier locatif.