Vous cherchez à comprendre l’amortissement de la loi Jeanbrun ? Vous êtes au bon endroit. L’amortissement loi Jeanbrun est le mécanisme fiscal révolutionnaire qui permet de déduire jusqu’à 12 000€ par an de vos revenus fonciers. Ce guide complet vous explique comment fonctionne l’amortissement, comment le calculer, et comment l’optimiser pour neutraliser fiscalement vos loyers pendant 9 ans.
🎯 Dans ce guide sur l’amortissement loi Jeanbrun :
- Le principe de l’amortissement fiscal en location nue
- Les taux d’amortissement de la loi Jeanbrun (3,5% à 5,5%)
- Comment calculer votre amortissement étape par étape
- Les stratégies d’optimisation de l’amortissement
- Exemples chiffrés et simulations complètes
Qu’est-ce que l’Amortissement de la Loi Jeanbrun ?
L’Amortissement : Définition et Principe
L’amortissement loi Jeanbrun est un mécanisme fiscal qui permet aux investisseurs en location nue (non meublée) de déduire chaque année un pourcentage de la valeur de leur bien immobilier de leurs revenus fonciers.
Définition comptable de l’amortissement : L’amortissement est une technique comptable qui consiste à répartir la perte de valeur d’un actif sur sa durée d’utilisation. En immobilier, cela traduit l’usure et le vieillissement du bien dans le temps.
Principe de l’amortissement loi Jeanbrun :
- Vous achetez un appartement à 200 000€
- La valeur du terrain (environ 20%) n’est pas amortissable : 40 000€
- La base amortissable est donc : 160 000€
- Vous appliquez un taux d’amortissement de 3,5% à 5,5%
- Vous déduisez entre 5 600€ et 8 800€ de vos revenus fonciers chaque année
L’innovation de l’amortissement loi Jeanbrun : C’est le premier dispositif fiscal permettant l’amortissement en location nue (non meublée). Auparavant, seul le LMNP (location meublée) permettait d’amortir.
Pourquoi l’Amortissement Loi Jeanbrun est Révolutionnaire
Avant la loi Jeanbrun :
❌ Location nue = Pas d’amortissement possible
✅ Location meublée LMNP = Amortissement jusqu’à 100% ➜ Déséquilibre fiscal majeur défavorisant la location nue
Avec la loi Jeanbrun :
✅ Location nue = Amortissement de 3,5% à 5,5% selon type de loyer
✅ Plafonds : 8 000€ à 12 000€ par an selon niveau de loyer ➜ Rééquilibrage et encouragement de la location nue abordable
Impact fiscal concret de l’amortissement :
Sans amortissement (location nue classique) :
- Revenus locatifs : 9 000€/an
- Charges déductibles : 4 000€ (intérêts, taxe foncière, etc.)
- Revenu foncier imposable : 5 000€
- Impôt (TMI 30%) : 1 500€
Avec amortissement loi Jeanbrun :
- Revenus locatifs : 9 000€/an
- Charges déductibles : 4 000€
- Amortissement : 9 000€
- Revenu foncier imposable : 0€
- Impôt : 0€ ✅
- Économie : 1 500€/an soit 13 500€ sur 9 ans
Les Taux d’Amortissement de la Loi Jeanbrun
Taux d’Amortissement pour le Logement Neuf
La loi Jeanbrun propose des taux d’amortissement différenciés selon le niveau de loyer pratiqué. Plus vous contribuez au logement abordable (loyer bas), plus le taux d’amortissement est élevé.
Tableau des taux d’amortissement neuf :
| Type de loyer | Réduction vs marché | Taux amortissement | Plafond annuel | Durée |
|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | -15% | 3,5% /an | 8 000€ /an | 20 ans |
| Loyer social | -30% | 4,5% /an | 10 000€ /an | 22 ans |
| Loyer très social | -45% | 5,5% /an | 12 000€ /an | 18 ans |
Explication des taux :
Loyer intermédiaire (-15%) → Amortissement 3,5%
- Base amortissable : 228 571€ maximum (pour atteindre plafond 8 000€)
- Durée d’amortissement : 20 ans (100% ÷ 5% = 20 ans)
- Profil : Investisseurs cherchant équilibre rentabilité/fiscalité
Loyer social (-30%) → Amortissement 4,5%
- Base amortissable : 222 222€ maximum (pour atteindre plafond 10 000€)
- Durée d’amortissement : 22 ans (100% ÷ 4,5% = 22 ans)
- Profil : Le plus équilibré – loyers compatibles avec marché
Loyer très social (-45%) → Amortissement 5,5%
- Base amortissable : 218 182€ maximum (pour atteindre plafond 12 000€)
- Durée d’amortissement : 18 ans (100% ÷ 5,5% = 18 ans)
- Profil : Optimisation fiscale maximale, marchés tendus
💡 Point clé : Les plafonds d’amortissement empêchent les très gros investissements de bénéficier d’un avantage disproportionné.
Taux d’Amortissement pour le Logement Ancien avec Travaux
Pour l’ancien avec travaux, les taux d’amortissement sont légèrement inférieurs mais un plafond unique de 10 700€/an s’applique :
Tableau des taux d’amortissement ancien :
| Type de loyer | Réduction vs marché | Taux amortissement | Plafond annuel | Durée |
|---|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | -15% | 3% /an | 10 700€ /an | 33 ans |
| Loyer social | -30% | 3,5% /an | 10 700€ /an | 29 ans |
| Loyer très social | -45% | 4% /an | 10 700€ /an | 25 ans |
Pourquoi des taux différents neuf vs ancien ?
L’ancien bénéficie de taux légèrement inférieurs car :
- Prix d’acquisition généralement plus bas (30% à 50% moins cher)
- Déficit foncier majoré de 21 400€ compense (travaux déductibles)
- Aides MaPrimeRénov’ réduisent le coût net
- Équilibre fiscal entre neuf et ancien
L’avantage de l’ancien : Le cumul amortissement + déficit foncier 21 400€ rend l’ancien très avantageux fiscalement malgré taux plus bas.
Calcul de la Base Amortissable
La base amortissable est le montant sur lequel s’applique le taux d’amortissement.
Principe général :
✅ Amortissable : Prix du bâti, construction, rénovation
❌ Non amortissable : Prix du terrain
Pour le NEUF :
Méthode 1 : Règle forfaitaire
- Terrain = 20% du prix total (non amortissable)
- Bâti = 80% du prix total (amortissable)
Exemple :
- Prix total : 250 000€
- Terrain (20%) : 50 000€
- Base amortissable : 200 000€
Méthode 2 : Valeur réelle du terrain Si le prix du terrain est indiqué séparément dans l’acte notarié :
- Prix total : 250 000€
- Terrain (acte) : 40 000€
- Base amortissable : 210 000€
Pour l’ANCIEN avec travaux :
Base amortissable = Prix acquisition + Travaux (selon répartition) – Terrain
Répartition :
- Prix acquisition hors terrain : 80% du prix (ou valeur acte)
- Travaux : 100% des travaux de rénovation/construction
- Terrain : 20% du prix acquisition (ou valeur acte)
Exemple :
- Prix acquisition : 150 000€
- Terrain (20%) : 30 000€
- Bâti ancien : 120 000€
- Travaux : 60 000€
- Base amortissable : 180 000€ (120 000€ + 60 000€)
💡 Astuce fiscale : Pour l’ancien, seule la partie bâti (après travaux) s’amortit, pas le terrain ni les meubles.
Comment Calculer l’Amortissement Loi Jeanbrun : Guide Étape par Étape
Étape 1 : Déterminer la Base Amortissable
Action : Calculer la part amortissable de votre investissement
Pour le neuf :
Base amortissable = Prix total × 80%Exemple :
- Appartement neuf : 220 000€
- Base amortissable = 220 000€ × 80% = 176 000€
Pour l’ancien :
Base amortissable = (Prix acquisition × 80%) + TravauxExemple :
- Appartement ancien : 130 000€
- Travaux : 50 000€
- Base amortissable = (130 000€ × 80%) + 50 000€ = 154 000€
Étape 2 : Choisir le Type de Loyer
Action : Sélectionner le niveau de loyer selon votre stratégie
Critères de choix :
- Loyer de marché de votre zone géographique
- Votre objectif fiscal (optimisation vs rentabilité)
- La demande locative locale (étudiants, social)
- Votre TMI (tranche marginale d’imposition)
Outil de décision :
| Situation | Type de loyer recommandé |
|---|---|
| TMI 45%, recherche optimisation max | Loyer très social (-45%) |
| TMI 41%, ville étudiante | Loyer social (-30%) |
| TMI 30%, primo-investisseur | Loyer social (-30%) |
| Grande métropole, loyers élevés | Loyer intermédiaire (-15%) |
| Ville moyenne, loyers modérés | Loyer social ou très social |
💡 Notre recommandation : Le loyer social (-30%) offre le meilleur équilibre dans 70% des cas.
Étape 3 : Appliquer le Taux d’Amortissement
Action : Calculer l’amortissement annuel
Formule :
Amortissement annuel = Base amortissable × Taux d'amortissementAvec vérification du plafond :
Amortissement déductible = MIN(Amortissement annuel, Plafond)Exemple 1 : Neuf avec loyer social
- Base amortissable : 200 000€
- Taux : 4,5%
- Amortissement annuel : 200 000€ × 4,5% = 9 000€
- Plafond : 10 000€
- Amortissement déductible : 9 000€ ✅ (sous le plafond)
Exemple 2 : Neuf avec loyer très social (plafond atteint)
- Base amortissable : 250 000€
- Taux : 5,5%
- Amortissement annuel : 250 000€ × 5,5% = 13 750€
- Plafond : 12 000€
- Amortissement déductible : 12 000€ ✅ (plafonné)
Exemple 3 : Ancien avec loyer social
- Base amortissable : 154 000€
- Taux : 3,5%
- Amortissement annuel : 154 000€ × 3,5% = 5 390€
- Plafond : 10 700€
- Amortissement déductible : 5 390€ ✅ (sous le plafond)
Étape 4 : Calculer l’Impôt Économisé
Action : Déterminer votre gain fiscal réel
Formule :
Économie fiscale = Amortissement × (TMI + Prélèvements sociaux)Avec :
- TMI = Tranche Marginale d’Imposition (30%, 41% ou 45%)
- Prélèvements sociaux = 17,2%
Exemple 1 : TMI 30%
- Amortissement : 9 000€
- TMI : 30%
- Prélèvements sociaux : 17,2%
- Économie fiscale = 9 000€ × (30% + 17,2%) = 4 248€/an
- Sur 9 ans : 38 232€
Exemple 2 : TMI 41%
- Amortissement : 12 000€
- TMI : 41%
- Prélèvements sociaux : 17,2%
- Économie fiscale = 12 000€ × (41% + 17,2%) = 6 984€/an
- Sur 9 ans : 62 856€
Exemple 3 : TMI 45%
- Amortissement : 10 000€
- TMI : 45%
- Prélèvements sociaux : 17,2%
- Économie fiscale = 10 000€ × (45% + 17,2%) = 6 220€/an
- Sur 9 ans : 55 980€
📊 SIMULATEUR : Calculez votre économie fiscale exacte
Simulation Complète : Amortissement Loi Jeanbrun en Pratique
Simulation 1 : T2 Neuf Nantes – Loyer Social – TMI 30%
Profil investisseur : Primo-investisseur, classe moyenne
Caractéristiques du bien :
- Type : T2 neuf 50m²
- Ville : Nantes (67 000 étudiants)
- Prix acquisition : 200 000€ (4 000€/m²)
- Financement : Apport 20 000€ + Emprunt 180 000€ sur 20 ans à 3,5%
Calcul de l’amortissement :
Étape 1 : Base amortissable
- Prix total : 200 000€
- Terrain (20%) : 40 000€
- Base amortissable : 160 000€
Étape 2 : Type de loyer choisi
- Loyer social (-30%)
- Taux d’amortissement : 4,5%
- Plafond : 10 000€/an
Étape 3 : Amortissement annuel
- Calcul : 160 000€ × 4,5% = 7 200€
- Vérification plafond : 7 200€ < 10 000€ ✅
- Amortissement déductible : 7 200€/an
Fiscalité annuelle :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus locatifs | 6 600€ |
| Intérêts emprunt | -4 500€ |
| Taxe foncière | -900€ |
| Charges copropriété | -600€ |
| Assurances | -300€ |
| Gestion locative | -400€ |
| Total charges | -6 700€ |
| Résultat avant amortissement | -100€ |
| Amortissement | -7 200€ |
| Revenu foncier imposable | 0€ ✅ |
Économie fiscale :
- Sans amortissement : Déficit 100€ (reportable)
- Avec amortissement : Déficit 7 300€ (reportable)
- Gain amortissement : Loyers non imposés + déficit reportable
- Sur 9 ans : ~12 000€ d’économie fiscale
Effort d’épargne mensuel :
- Mensualité emprunt : 1 045€
- Loyer perçu : 550€
- Effort net : 495€/mois
Rentabilité :
- Rentabilité brute : 3,3%
- Rentabilité nette après impôt : 2,1%
- Patrimoine constitué : 200 000€ à 9 ans
Simulation 2 : Rénovation Ancien Bordeaux – Loyer Très Social – TMI 41%
Profil investisseur : Cadre supérieur, optimisation fiscale
Caractéristiques du bien :
- Type : T2 ancien 60m² classe G (passoire thermique)
- Ville : Bordeaux Saint-Michel
- Prix acquisition : 140 000€ (2 333€/m²)
- Travaux rénovation : 56 000€ (40% du prix ✓)
- Coût total : 196 000€
Calcul de l’amortissement :
Étape 1 : Base amortissable
- Prix acquisition : 140 000€
- Terrain (20%) : 28 000€
- Bâti ancien : 112 000€
- Travaux : 56 000€
- Base amortissable : 168 000€ (112 000€ + 56 000€)
Étape 2 : Type de loyer choisi
- Loyer très social (-45%)
- Taux d’amortissement ancien : 4%
- Plafond : 10 700€/an
Étape 3 : Amortissement annuel
- Calcul : 168 000€ × 4% = 6 720€
- Vérification plafond : 6 720€ < 10 700€ ✅
- Amortissement déductible : 6 720€/an
Aides financières travaux :
- MaPrimeRénov’ (75%) : 42 000€
- CEE : 6 000€
- Total aides : 48 000€
- Reste à charge travaux : 8 000€
Financement :
- Apport : 15 000€
- Emprunt acquisition : 125 000€
- Emprunt travaux : 8 000€
- Total emprunté : 133 000€ sur 20 ans à 3,5%
Fiscalité ANNÉE 1 (avec travaux) :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus locatifs | 4 800€ |
| Travaux déductibles | -56 000€ |
| Intérêts emprunt | -4 200€ |
| Taxe foncière | -700€ |
| Charges | -1 200€ |
| Total charges | -62 100€ |
| Déficit foncier | -57 300€ |
| Imputation revenu global | 21 400€ (plafond majoré) |
| Report sur 10 ans | 35 900€ |
| ÉCONOMIE IMPÔT ANNÉE 1 (TMI 41%) | 8 774€ 💰 |
Fiscalité ANNÉES 2-9 (exploitation) :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus locatifs | 5 200€ |
| Intérêts emprunt | -3 800€ |
| Taxe foncière | -700€ |
| Charges | -1 400€ |
| Total charges | -5 900€ |
| Résultat avant amortissement | -700€ |
| Amortissement | -6 720€ |
| Report déficit année 1 | -3 989€ (35 900€ ÷ 9) |
| Revenu foncier imposable | 0€ ✅ |
Bilan financier global :
- Économie fiscale année 1 : 8 774€
- Économie fiscale années 2-9 : ~18 000€
- Total économie fiscale : ~27 000€
- Aides travaux : 48 000€
- Valorisation bien : 220 000€ à 240 000€ (classe B, quartier en rénovation)
- Plus-value potentielle : +50 000€ à +70 000€
ROI EXCEPTIONNEL : 27 000€ économie + 48 000€ aides + 60 000€ plus-value = 135 000€ sur investissement 196 000€
Simulation 3 : Studio Étudiant Montpellier – Loyer Très Social – TMI 45%
Profil investisseur : Haut revenu, optimisation maximale
Caractéristiques du bien :
- Type : Studio neuf 25m² (résidence étudiante)
- Ville : Montpellier (80 000 étudiants, #1 France)
- Prix acquisition : 110 000€ (4 400€/m²)
Calcul de l’amortissement :
Étape 1 : Base amortissable
- Prix total : 110 000€
- Terrain (20%) : 22 000€
- Base amortissable : 88 000€
Étape 2 : Type de loyer choisi
- Loyer très social (-45%)
- Taux d’amortissement : 5,5%
- Plafond : 12 000€/an
Étape 3 : Amortissement annuel
- Calcul : 88 000€ × 5,5% = 4 840€
- Vérification plafond : 4 840€ < 12 000€ ✅
- Amortissement déductible : 4 840€/an
Fiscalité annuelle :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus locatifs | 4 800€ |
| Intérêts emprunt | -2 500€ |
| Taxe foncière | -500€ |
| Charges copropriété | -400€ |
| Assurances | -250€ |
| Gestion | -350€ |
| Total charges | -4 000€ |
| Résultat avant amortissement | 800€ |
| Amortissement | -4 840€ |
| Revenu foncier imposable | 0€ ✅ |
| Déficit reportable | 4 040€ |
Économie fiscale :
- Impôt économisé année 1 : 800€ × (45% + 17,2%) = 498€
- Déficit reportable : 4 040€
- Sur 9 ans : ~10 000€ d’économie
Avantages spécifiques : ✅ Demande locative étudiante garantie (80 000 étudiants) ✅ Vacance quasi nulle (renouvellement annuel) ✅ Loyers compatibles avec budget étudiant (400€/mois) ✅ Gestion simplifiée (petite surface)
Optimiser l’Amortissement Loi Jeanbrun : Stratégies Avancées
Stratégie 1 : Maximiser la Base Amortissable (Ancien)
Principe : Augmenter les travaux déductibles pour créer une base amortissable élevée.
Mise en œuvre :
- Acheter un bien ancien à bas prix (100 000€ à 150 000€)
- Réaliser gros travaux de rénovation (50 000€ à 70 000€)
- Base amortissable élevée (150 000€ à 180 000€)
- Amortissement annuel élevé (5 000€ à 7 000€)
Exemple :
- Achat : 120 000€
- Travaux : 60 000€ (50% ✓✓)
- Base amortissable : (120 000€ × 80%) + 60 000€ = 156 000€
- Amortissement (4%) : 6 240€/an
- Plus déficit foncier 21 400€ année 1
Avantages : ✅ Double effet : amortissement élevé + déficit foncier ✅ Aides MaPrimeRénov’ réduisent coût net ✅ Valorisation maximale post-rénovation
Stratégie 2 : Loyer Très Social en Ville Étudiante
Principe : Combiner loyer très social (-45%) avec demande étudiante pour optimisation fiscale maximale sans risque locatif.
Villes cibles :
- Montpellier (80 000 étudiants)
- Toulouse (130 000 étudiants)
- Nantes (67 000 étudiants)
- Bordeaux (105 000 étudiants)
- Lyon (170 000 étudiants)
Mise en œuvre :
- Studio ou T2 proche campus universitaire
- Loyer très social (-45%) → Taux 5,5%
- Loyers 400€-500€ compatibles avec budget étudiant
- Amortissement maximal (5,5%)
Exemple Toulouse :
- Studio 25m² : 105 000€
- Base amortissable : 84 000€
- Amortissement : 84 000€ × 5,5% = 4 620€/an
- Loyer étudiant : 420€/mois
- Demande garantie (130 000 étudiants)
Stratégie 3 : Investissement Multi-Biens
Principe : Répartir l’amortissement sur plusieurs biens pour diversifier et optimiser.
Mise en œuvre :
- Bien 1 : Neuf métropole (loyer intermédiaire) → Valorisation
- Bien 2 : Ancien ville moyenne (loyer social) → Amortissement + déficit
- Bien 3 : Studio étudiant (loyer très social) → Sécurité locative
Attention aux plafonds cumulés :
- Amortissement neuf : Pas de plafond cumulé entre biens
- Amortissement ancien : 10 700€/an maximum tous biens confondus
- Déficit foncier : 21 400€/an maximum tous biens confondus
Exemple :
- Bien 1 (neuf) : Amortissement 8 000€
- Bien 2 (neuf) : Amortissement 9 000€
- Bien 3 (ancien) : Amortissement 6 000€ (plafonné à 10 700€ si seul ancien)
- Total amortissement : 23 000€ à 27 000€/an selon configuration
Stratégie 4 : Timing Optimal des Travaux (Ancien)
Principe : Concentrer les travaux sur une ou deux années pour maximiser le déficit foncier et l’amortissement.
Mise en œuvre :
Année 1 :
- Gros travaux : 50 000€ à 70 000€
- Déficit foncier massif : 21 400€ imputable sur revenu global
- Économie fiscale immédiate : 8 774€ à 9 630€
Années 2-9 :
- Amortissement : 5 000€ à 7 000€/an
- Report déficit : Utilisation solde année 1
- Revenus fonciers fiscalement neutres
Avantage : Concentration de l’avantage fiscal dès la première année puis neutralité fiscale sur la durée.
Stratégie 5 : Optimisation TMI
Principe : Adapter le niveau de loyer (et donc le taux d’amortissement) à votre TMI.
Grille de décision :
| TMI | Stratégie amortissement recommandée |
|---|---|
| 45% | Loyer très social (5,5%) + Ancien déficit 21 400€ |
| 41% | Loyer social (4,5%) ou très social (5,5%) |
| 30% | Loyer social (4,5%) – Équilibre rentabilité/fiscalité |
| 11% | Loyer intermédiaire (3,5%) – Privilégier rentabilité |
Explication :
- TMI élevé (41-45%) : Impact fiscal fort → Maximiser amortissement
- TMI moyen (30%) : Équilibre → Loyer social optimal
- TMI faible (11%) : Impact fiscal faible → Privilégier rentabilité locative
Amortissement Loi Jeanbrun vs LMNP : Comparaison
Tableau Comparatif Amortissement
| Critère | LMNP (Meublé) | Loi Jeanbrun (Nu) |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Taux amortissement | Jusqu’à 100% | 3,5% à 5,5% |
| Durée amortissement | 20-40 ans | 18-33 ans selon taux |
| Plafond annuel | Limité aux revenus | 8 000€ à 12 000€ (neuf) 10 700€ (ancien) |
| Amortissement meubles | ✅ Oui (durée 5-10 ans) | ❌ Non |
| Réintégration revente | ✅ Oui | ❌ Non |
| Déficit foncier | Non (BIC) | ✅ 21 400€ (ancien) |
| Simplicité gestion | Plus complexe | Plus simple |
| Plafonds loyers | Non | ✅ Oui (-15% à -45%) |
| Engagement durée | Non | ✅ 9 ans |
Quel Dispositif Choisir ?
Choisir LMNP si :
✅ Vous voulez liberté totale sur loyers
✅ Vous acceptez gestion meublée (meubles, turn-over)
✅ Vous visez amortissement 100% (gros biens)
✅ Pas d’engagement durée souhaité
Choisir Loi Jeanbrun si :
✅ Vous préférez location nue (simplicité)
✅ Vous cherchez déficit foncier majoré (21 400€)
✅ Pas de réintégration à la revente ✅ Amortissement + déficit foncier cumulables (ancien) ✅ Stabilité locative recherchée (engagement 9 ans)
Notre avis : Pour l’investissement ancien avec travaux, la loi Jeanbrun est souvent plus avantageuse grâce au cumul amortissement + déficit 21 400€.
Les Erreurs à Éviter avec l’Amortissement Loi Jeanbrun
Erreur 1 : Mal Calculer la Base Amortissable
Le piège : Amortir sur le prix total (terrain inclus) au lieu du bâti uniquement.
Impact :
- Surévaluation de l’amortissement
- Redressement fiscal lors d’un contrôle
- Pénalités + intérêts de retard
Exemple d’erreur :
- Prix total : 200 000€
- ❌ Base amortissable erronée : 200 000€
- ✅ Base amortissable correcte : 160 000€ (80%)
- Différence : 40 000€
- Amortissement erroné : +1 800€/an (sur-déclaration)
Solution : ✅ Toujours déduire le terrain (20% forfaitaire ou valeur acte) ✅ Pour l’ancien : N’amortir que bâti + travaux ✅ Conserver justificatifs (acte notarié, factures)
Erreur 2 : Confondre Amortissement et Déficit Foncier
Le piège : Penser que l’amortissement s’impute sur le revenu global comme le déficit foncier.
Réalité :
- Amortissement : Déductible uniquement des revenus fonciers
- Déficit foncier : Imputable sur revenu global (jusqu’à 21 400€)
Conséquence : L’amortissement ne réduit pas directement votre impôt sur le revenu, mais neutralise vos revenus fonciers.
Schéma correct :
- Revenus locatifs : 9 000€
- Charges : 4 000€
- Amortissement : 7 000€
- Revenu foncier : 9 000€ – 4 000€ – 7 000€ = -2 000€
- Ce déficit de 2 000€ est reportable 10 ans (sur revenus fonciers futurs)
- Il ne s’impute pas sur votre salaire (sauf si créé par travaux déductibles)
Erreur 3 : Dépasser les Plafonds
Le piège : Déduire un amortissement supérieur aux plafonds légaux.
Plafonds loi Jeanbrun :
- Neuf loyer intermédiaire : 8 000€/an
- Neuf loyer social : 10 000€/an
- Neuf loyer très social : 12 000€/an
- Ancien (tous loyers) : 10 700€/an
Exemple d’erreur :
- Bien neuf : 300 000€
- Base amortissable : 240 000€
- Taux loyer très social : 5,5%
- Amortissement calculé : 240 000€ × 5,5% = 13 200€
- ❌ Déduction erronée : 13 200€
- ✅ Déduction correcte : 12 000€ (plafond)
Solution : ✅ Toujours plafonner l’amortissement déductible ✅ Tenir un tableau de suivi annuel
Erreur 4 : Ne Pas Reporter le Déficit d’Amortissement
Le piège : Perdre la trace du déficit d’amortissement non utilisé.
Fonctionnement : Si vos revenus fonciers sont inférieurs à l’amortissement, le solde est reportable 10 ans.
Exemple :
- Année 1 :
- Revenus : 6 000€
- Charges : 5 000€
- Amortissement : 7 000€
- Résultat : 6 000€ – 5 000€ – 7 000€ = -6 000€
- Déficit reportable : 6 000€
- Année 2 :
- Revenus : 7 000€
- Charges : 3 000€
- Amortissement : 7 000€
- Report année 1 : -6 000€
- Résultat : 7 000€ – 3 000€ – 7 000€ – 6 000€ = -9 000€
- Déficit cumulé reportable : 15 000€
Solution : ✅ Tableau Excel de suivi du déficit reportable ✅ Conserver déclarations fiscales des 10 années
Erreur 5 : Oublier que l’Amortissement N’est Pas Récupérable
Le piège : Penser que l’amortissement sera remboursé ou récupéré à la revente.
Réalité : L’amortissement loi Jeanbrun est un avantage fiscal définitif. Contrairement au LMNP, il n’y a pas de réintégration à la revente.
Comparaison :
LMNP :
- Amortissement pendant la détention : Réduction fiscale
- À la revente : Réintégration dans la plus-value imposable
- L’avantage fiscal est temporaire
Loi Jeanbrun :
- Amortissement pendant 9 ans : Réduction fiscale
- À la revente : Aucune réintégration ✅
- L’avantage fiscal est définitif
Avantage loi Jeanbrun : Vous gardez l’économie fiscale même après la vente !
FAQ : Amortissement Loi Jeanbrun
L’amortissement loi Jeanbrun réduit-il mon impôt sur le revenu ?
L’amortissement loi Jeanbrun ne réduit pas directement votre impôt sur le revenu. Il se déduit de vos revenus fonciers pour les neutraliser fiscalement. Si l’amortissement crée un déficit foncier, ce déficit est reportable 10 ans sur vos revenus fonciers futurs. Seul le déficit foncier créé par les charges (hors amortissement) s’impute sur le revenu global.
Quel est le taux d’amortissement de la loi Jeanbrun ?
Les taux d’amortissement loi Jeanbrun varient selon le type de loyer : (1) Loyer intermédiaire (-15%) : 3,5% (neuf) ou 3% (ancien), (2) Loyer social (-30%) : 4,5% (neuf) ou 3,5% (ancien), (3) Loyer très social (-45%) : 5,5% (neuf) ou 4% (ancien). Les plafonds annuels vont de 8 000€ à 12 000€ pour le neuf et 10 700€ pour l’ancien.
Comment calculer l’amortissement loi Jeanbrun ?
Pour calculer l’amortissement loi Jeanbrun : (1) Déterminez la base amortissable = Prix total × 80% (neuf) ou (Prix × 80%) + Travaux (ancien), (2) Choisissez le type de loyer (intermédiaire, social, très social), (3) Appliquez le taux correspondant (3,5% à 5,5%), (4) Vérifiez le plafond (8 000€ à 12 000€). L’amortissement déductible = MIN(Base × Taux, Plafond).
L’amortissement loi Jeanbrun est-il cumulable avec le déficit foncier ?
Oui, l’amortissement loi Jeanbrun se cumule avec le déficit foncier, c’est une des forces du dispositif. L’amortissement se déduit des revenus fonciers. Si vos charges (travaux, intérêts, taxe foncière) dépassent vos revenus, vous créez un déficit foncier imputable jusqu’à 21 400€/an sur votre revenu global. C’est particulièrement puissant pour l’ancien avec gros travaux.
Quelle différence entre amortissement loi Jeanbrun et LMNP ?
Les différences majeures : (1) LMNP = location meublée, taux jusqu’à 100%, réintégration à la revente ; Loi Jeanbrun = location nue, taux 3,5-5,5%, pas de réintégration. (2) LMNP = pas de déficit foncier imputable ; Loi Jeanbrun = déficit foncier majoré 21 400€. (3) LMNP = gestion complexe ; Loi Jeanbrun = gestion simplifiée. La loi Jeanbrun est souvent plus avantageuse pour l’ancien avec travaux.
Puis-je amortir le terrain avec la loi Jeanbrun ?
Non, le terrain n’est jamais amortissable en loi Jeanbrun. Seul le bâti (construction) s’amortit. La convention fiscale considère que le terrain ne se déprécie pas dans le temps. Pour le calcul, on estime le terrain à 20% du prix total (ou valeur réelle si indiquée dans l’acte notarié). La base amortissable est donc de 80% du prix pour le neuf.
L’amortissement loi Jeanbrun s’applique-t-il à la maison individuelle ?
Non, l’amortissement loi Jeanbrun ne s’applique pas aux maisons individuelles. Seuls les appartements en immeuble collectif sont éligibles. Cela concerne le neuf comme l’ancien avec travaux. Cette restriction vise à favoriser la densification urbaine et l’offre de logements collectifs dans les zones tendues.
Combien puis-je économiser avec l’amortissement loi Jeanbrun ?
L’économie fiscale de l’amortissement loi Jeanbrun dépend de votre TMI et du montant amorti. Exemples : (1) Amortissement 9 000€/an, TMI 30% : 4 248€/an d’économie soit 38 232€ sur 9 ans, (2) Amortissement 12 000€/an, TMI 41% : 6 984€/an soit 62 856€ sur 9 ans, (3) Amortissement 10 000€/an, TMI 45% : 6 220€/an soit 55 980€ sur 9 ans.
L’amortissement loi Jeanbrun est-il réintégré à la revente ?
Non, l’amortissement loi Jeanbrun n’est jamais réintégré à la revente du bien, contrairement au LMNP. C’est un avantage fiscal définitif. Vous conservez l’économie d’impôt réalisée pendant 9 ans, même après la vente. Seule la plus-value immobilière classique est imposable selon les règles habituelles (abattement après 22 ans).
Que se passe-t-il si je vends avant 9 ans en loi Jeanbrun ?
Si vous vendez avant 9 ans, vous devez rembourser l’intégralité des amortissements déduits + pénalités de 10%. Seuls les cas de force majeure autorisent une sortie anticipée sans pénalités : décès, invalidité 2ᵉ/3ᵉ catégorie, licenciement, mutation professionnelle >50 km, divorce. L’engagement de 9 ans est ferme, réfléchissez bien à votre stabilité avant d’investir.
Conclusion : L’Amortissement Loi Jeanbrun, Votre Levier Fiscal 2026
L’amortissement loi Jeanbrun représente une opportunité fiscale exceptionnelle pour les investisseurs immobiliers en 2026. Ce mécanisme d’amortissement en location nue permet de :
✅ Déduire 3,5% à 5,5% de la valeur de votre bien chaque année
✅ Neutraliser fiscalement vos revenus locatifs pendant 9 ans
✅ Économiser 30 000€ à 60 000€ d’impôts sur 9 ans
✅ Cumuler avec le déficit foncier majoré de 21 400€ (ancien)
✅ Pas de réintégration à la revente (avantage définitif)
Les taux d’amortissement (3,5% à 5,5%) sont proportionnels à votre contribution au logement abordable : plus vous pratiquez des loyers bas (-15% à -45%), plus votre taux d’amortissement est élevé.
Pour l’ancien avec travaux, l’amortissement se combine avec le déficit foncier majoré de 21 400€, créant un effet fiscal puissant : 8 774€ à 9 630€ d’économie dès la première année pour les TMI 41-45%.
⏰ Le temps est compté :
- Dispositif jusqu’au 31/12/2028 (moins de 3 ans)
- Déficit majoré 21 400€ jusqu’au 31/12/2027 (moins de 2 ans)
🎯 Vos prochaines actions :
1. Calculez votre amortissement
Utilisez notre calculateur gratuit pour estimer précisément votre amortissement et votre économie fiscale.
2. Choisissez votre stratégie d’amortissement
Selon votre TMI et vos objectifs : neuf ou ancien ? Loyer social ou très social ?
3. Faites-vous accompagner
L’amortissement loi Jeanbrun est technique. Un expert vous aide à optimiser chaque euro.
Optimisez Votre Amortissement Loi Jeanbrun Maintenant
Consultation Gratuite avec Nos Experts de l’Amortissement
✅ Calcul précis de votre amortissement loi Jeanbrun
✅ Simulation personnalisée selon votre TMI
✅ Stratégie optimale : quel taux d’amortissement choisir ?
✅ Comparaison neuf vs ancien pour votre situation
✅ Optimisation fiscale : amortissement + déficit 21 400€
✅ Accompagnement complet de A à Z
Profitez du mécanisme d’amortissement le plus avantageux de la décennie !
L’amortissement loi Jeanbrun = Votre levier fiscal pour neutraliser vos loyers pendant 9 ans