Le statut du bailleur privé est le nom officiel de ce que l’on appelle couramment la loi Jeanbrun. Créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, il permet à un particulier qui loue nu un logement neuf ou ancien rénové, à loyer plafonné, d’amortir chaque année 3 % à 5,5 % de la valeur du bien et de déduire cet amortissement de ses revenus fonciers, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an.
Cette page explique le cadre juridique, les conditions, la déclaration et les conséquences à la revente. Pour savoir ce que le dispositif vous ferait économiser, utilisez le simulateur ci-dessous.
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Le statut du bailleur privé en bref
| Point clé | Règle en vigueur (novembre 2026) |
|---|---|
| Texte | Article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), codifié à l’article 31 du CGI |
| Période | Logements acquis du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
| Mécanisme | Amortissement déduit des revenus fonciers (régime réel) |
| Base amortissable | 80 % du prix d’acquisition (le terrain est exclu) |
| Taux | 3,5 % à 5,5 % dans le neuf, 3 % à 4 % dans l’ancien rénové |
| Plafond annuel | 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par foyer fiscal selon le niveau de loyer |
| Engagement | Location nue, résidence principale du locataire, 9 ans minimum |
| Logements | Appartements en immeuble collectif, neufs ou anciens avec 30 % de travaux |
Ce que dit le texte de loi
Le statut du bailleur privé est issu de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel le 20 février. Il est codifié aux alinéas i) et j) du 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts, qui liste les charges déductibles des revenus fonciers.
Le gouvernement le présente sous le nom de plan « Relance logement », et le grand public parle de « loi Jeanbrun » ou de « dispositif Jeanbrun », du nom du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Les trois appellations désignent exactement le même mécanisme. Dans un courrier adressé à la Fédération des promoteurs immobiliers en mars 2026, le ministre a confirmé qu’aucun décret d’application n’était nécessaire : le dispositif est opérationnel depuis le 21 février 2026.
Qui peut opter pour le statut du bailleur privé ?
- Les personnes physiques qui investissent en direct ;
- Les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, notamment les SCI à l’impôt sur le revenu ;
- À condition de déclarer leurs revenus fonciers au régime réel (le micro-foncier est exclu).
Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni à un proche (ascendant ou descendant). Le dispositif s’adresse surtout aux contribuables dont la tranche marginale d’imposition atteint 30 % ou plus : en dessous, l’économie d’impôt est souvent trop faible pour compenser la contrainte des loyers plafonnés.
Quels logements sont éligibles ?
- Les appartements neufs ou en VEFA situés dans un immeuble collectif ;
- Les appartements anciens faisant l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec une amélioration de la performance énergétique ;
- Les maisons individuelles sont exclues à ce jour. Leur réintégration est prévue par le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », qui n’est pas encore définitivement adopté.
Le dispositif s’applique sur tout le territoire, sans zonage d’éligibilité. Seuls les plafonds de loyers et de ressources des locataires varient selon la zone (A bis, A, B1, B2/C).
Taux d’amortissement et plafonds
| Niveau de loyer | Taux neuf | Taux ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Exemple : pour un appartement neuf acheté 250 000 €, la base amortissable est de 200 000 €. En loyer intermédiaire, l’amortissement annuel atteint 7 000 € (3,5 % × 200 000 €), sous le plafond de 8 000 €. Pour un détail chiffré de l’économie d’impôt, consultez notre page exemples chiffrés.
Les conditions à respecter pendant 9 ans
- Louer le logement nu (non meublé), à titre de résidence principale du locataire ;
- Respecter un engagement de location de 9 ans minimum ;
- Appliquer un loyer inférieur au plafond du niveau choisi (intermédiaire, social ou très social), voir notre calcul du loyer Jeanbrun ;
- Louer à un locataire dont les ressources respectent les plafonds correspondants ;
- Ne pas cumuler, sur le même logement, avec Pinel, Denormandie, Malraux, monuments historiques ou le déficit foncier classique.
Comment déclarer l’amortissement ?
L’option pour le statut du bailleur privé s’exerce dans la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement, ou de l’année de son acquisition si elle est postérieure. L’amortissement est ensuite déduit chaque année des revenus fonciers déclarés au régime réel, dans la limite du plafond annuel.
L’administration fiscale précise les formulaires et engagements à joindre. Faites vérifier votre première déclaration par votre conseiller en gestion de patrimoine ou votre expert-comptable : une erreur d’option peut faire perdre le bénéfice du dispositif.
Revente et rupture de l’engagement
À la revente, les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. La plus-value imposable est donc plus élevée. Cette règle doit être intégrée dès le départ dans votre stratégie de sortie.
En cas de rupture de l’engagement avant 9 ans (vente anticipée, location meublée, loyer au-dessus du plafond…), les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le revenu foncier de l’année du manquement. Un système de quotient atténue l’effet de la progressivité de l’impôt, et certaines circonstances exceptionnelles permettent d’éviter la réintégration.
Statut du bailleur privé ou LMNP ?
Le statut du bailleur privé convient à un investisseur qui vise la location nue de long terme et accepte des loyers encadrés. Le LMNP (location meublée) reste plus souple, mais le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner son amortissement. Notre guide complet de la loi Jeanbrun compare les deux régimes.
Ce qui pourrait changer prochainement
Un projet de loi en cours d’examen pourrait abaisser le seuil de travaux dans l’ancien à 20 %, ouvrir le dispositif aux maisons anciennes et revoir les critères énergétiques. Le projet de loi de finances pour 2027 comporte aussi des amendements sur les taux. Suivez l’état des textes sur notre page réforme de la loi Jeanbrun.
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Le statut du bailleur privé n’est intéressant que si le bien, le loyer et votre fiscalité sont cohérents. Nos conseillers partenaires, spécialistes du dispositif, calculent votre économie d’impôt réelle et vous présentent des logements éligibles. L’étude est gratuite et sans engagement.
Questions fréquentes sur le statut du bailleur privé
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
C’est le dispositif fiscal créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, appelé « loi Jeanbrun » ou « Relance logement ». Il permet d’amortir chaque année une partie de la valeur d’un logement loué nu à loyer plafonné et de déduire cet amortissement des revenus fonciers.
Depuis quand le statut du bailleur privé s’applique-t-il ?
Il s’applique aux logements acquis à partir du 21 février 2026, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel, et jusqu’au 31 décembre 2028. Aucun décret d’application n’est nécessaire.
Une SCI peut-elle bénéficier du statut du bailleur privé ?
Oui, si elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les personnes physiques et les sociétés civiles à l’impôt sur le revenu peuvent opter pour le dispositif.
Combien de temps faut-il louer le logement ?
L’engagement de location nue à usage de résidence principale est de 9 ans minimum. Le non-respect de cet engagement entraîne en principe la réintégration des amortissements déduits.
Que se passe-t-il à la revente ?
Les amortissements déduits viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière. La plus-value imposable est donc plus élevée qu’en l’absence d’amortissement.
Le statut du bailleur privé est-il cumulable avec le déficit foncier ou le Pinel ?
Non, pas sur un même logement. Il n’est pas cumulable avec les dispositifs Pinel, Denormandie, Malraux, monuments historiques ni avec l’option pour le déficit foncier classique sur ce bien.
Sources
- Service-public.fr — fiche F39735
- economie.gouv.fr — dispositif Relance logement
- Sénat — rapport sur l’article 4 du projet de loi logement
- Fédération des promoteurs immobiliers — fiche pratique « Statut du bailleur privé », février 2026