Ce que vous allez découvrir : TVA à 10 % sur l’achat, amortissement jusqu’à 12 000 € par an, exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans — le cumul Jeanbrun + LLI, surnommé « Super Jeanbrun » par les professionnels, est aujourd’hui la combinaison fiscale la plus puissante du marché pour un investisseur particulier. Mais elle ne s’improvise pas.
Sommaire
- Pourquoi le cumul Jeanbrun + LLI fait autant parler
- Le dispositif Jeanbrun en 30 secondes
- Le LLI en 30 secondes
- Super Jeanbrun : ce que le cumul change concrètement
- Un exemple chiffré complet sur 20 ans
- Les 5 conditions pour que le montage soit valide
- Pour quel profil d’investisseur ?
- Les zones éligibles : où investir en Super Jeanbrun ?
- Les points de vigilance à ne jamais négliger
- FAQ : vos questions sur le cumul Jeanbrun LLI
1. Pourquoi le cumul Jeanbrun + LLI fait autant parler
Depuis le 21 février 2026, date d’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun, une combinaison fiscale circule dans les cercles d’investisseurs avertis : le cumul du dispositif Jeanbrun avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), surnommé « Super Jeanbrun » par la presse spécialisée.
La raison de cet engouement est simple : pour la première fois depuis la disparition du Pinel, il est possible d’empiler plusieurs avantages fiscaux sur un même bien immobilier — à condition de respecter des règles précises. En combinant les deux dispositifs, un investisseur peut potentiellement bénéficier de :
- Une TVA réduite à 10 % dès l’achat (au lieu de 20 %), soit une économie de l’ordre de 25 000 € sur un bien à 250 000 €
- Un amortissement fiscal annuel de 8 000 à 12 000 € déductible de ses revenus
- Une exonération de taxe foncière pendant 15 à 20 ans
Mis bout à bout, ces trois leviers peuvent représenter plusieurs centaines de milliers d’euros d’avantages sur la durée de l’investissement. C’est précisément ce que vous devez faire chiffrer par un professionnel avant tout passage à l’acte.
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2. Le dispositif Jeanbrun en 30 secondes
Inscrit dans la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), le dispositif Jeanbrun — ou « statut du bailleur privé » — est le successeur direct du Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024.
Son fonctionnement repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal, une première pour la location nue en France :
- Chaque année, l’investisseur peut déduire de ses revenus fonciers (et sous conditions de son revenu global) une fraction de la valeur de son bien
- La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition (le foncier étant non amortissable)
- Les taux annuels varient de 3,5 % à 5,5 % selon le type de bien et le niveau de loyer pratiqué
- Le plafond d’amortissement annuel s’établit entre 8 000 € (loyer intermédiaire) et 12 000 € (loyer très social)
Le dispositif est accessible sur l’ensemble du territoire français, sans contrainte de zonage géographique. En revanche, il exige un engagement de location de 9 ans minimum, en location nue, à titre de résidence principale du locataire.
3. Le LLI en 30 secondes
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’État créé en 2014, initialement réservé aux acteurs institutionnels, puis ouvert aux investisseurs particuliers depuis 2024 — à condition de passer par une personne morale, typiquement une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Sa mission : produire des logements à loyers modérés dans les zones à forte tension immobilière, pour les ménages dont les revenus sont trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour le marché libre. En contrepartie d’un loyer encadré (environ 15 % en dessous du marché), l’investisseur bénéficie de deux avantages majeurs :
À l’achat :
- TVA réduite à 10 % sur le prix du logement (au lieu de 20 % pour un bien neuf classique)
Pendant la détention :
- Exonération de taxe foncière pendant la durée du conventionnement LLI, soit 15 à 20 ans selon les programmes
Contrairement au Jeanbrun, le LLI est limité aux zones tendues (A bis, A et B1) et concerne uniquement les logements neufs. Il ne peut être utilisé en nom propre — il requiert obligatoirement une structure juridique dédiée.
4. Super Jeanbrun : ce que le cumul change concrètement
La puissance du montage Super Jeanbrun tient à la complémentarité temporelle des deux dispositifs : le LLI agit dès l’achat et pendant toute la détention, tandis que le Jeanbrun optimise la phase locative au quotidien.
La synergie en 3 temps
Temps 1 — À l’acquisition
Le LLI vous permet d’acheter votre bien avec une TVA à 10 % au lieu de 20 %. Sur un appartement neuf affiché à 300 000 € TTC, cela représente une économie immédiate d’environ 27 000 € sur le prix de revient réel. Vous entrez dans l’investissement avec un coût d’acquisition significativement réduit.
Temps 2 — Pendant la location (9 à 20 ans)
Le dispositif Jeanbrun génère chaque année un amortissement déductible de vos revenus. Sur un bien de 250 000 € (base amortissable de 200 000 €), un taux de 4,5 % produit 9 000 € de déduction annuelle. Si votre TMI est à 41 %, c’est 3 690 € d’impôt économisé chaque année. Simultanément, le LLI vous exonère de taxe foncière pendant 15 à 20 ans — souvent 1 500 à 2 500 € de charges supprimées chaque année.
Temps 3 — À la revente
Les abattements pour durée de détention s’appliquent sur la plus-value imposable. Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu.
Le tableau de bord d’un Super Jeanbrun type
| Avantage | Source | Montant estimé sur 20 ans |
|---|---|---|
| Économie TVA à l’achat | LLI | ~25 000 à 30 000 € |
| Amortissement annuel | Jeanbrun | ~9 000 €/an × 20 = 180 000 € de déductions |
| Économie fiscale (TMI 41 %) | Jeanbrun | ~3 690 €/an × 20 = 73 800 € |
| Taxe foncière économisée | LLI | ~2 000 €/an × 20 = 40 000 € |
| Total avantages cumulés | ~140 000 à 145 000 € d’économies nettes |
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5. Un exemple chiffré complet sur 20 ans
Prenons le cas concret de Thomas et Isabelle, deux cadres parisiens mariés, avec un TMI de 41 %, qui souhaitent investir via une SCI à l’IR.
Le bien : un appartement T3 neuf de 65 m² dans une ville de zone A (type Bordeaux, Rennes, Lyon), affiché à 280 000 € TTC.
À l’achat
| Sans LLI | Avec LLI (TVA 10 %) | |
|---|---|---|
| Prix TTC affiché | 280 000 € | 280 000 € |
| TVA incluse | 46 667 € (20 %) | 25 455 € (10 %) |
| Économie réelle | — | ~21 000 € |
Chaque année pendant 15 ans (Jeanbrun + LLI actifs)
- Loyer annuel : 12 480 € (16 €/m² × 65 m² × 12 mois — loyer intermédiaire zone A)
- Amortissement annuel : 200 000 € × 4 % = 8 000 €/an
- Revenus fonciers imposables après amortissement et charges : environ 0 à 2 000 €
- Économie d’impôt annuelle : environ 3 280 €
- Taxe foncière économisée : 1 800 €/an
- Gain fiscal total annuel : environ 5 080 €
Sur 20 ans
| Gain fiscal lié à l’amortissement | ~65 600 € |
| Taxe foncière économisée | ~36 000 € |
| Économie TVA à l’achat | ~21 000 € |
| Total avantages estimés | ~122 600 € |
6. Les 5 conditions pour que le montage soit valide
Condition 1 — Investir via une SCI soumise à l’IR
C’est la condition la plus structurante. Le LLI nécessite une personne morale pour les investisseurs particuliers. Pour bénéficier de l’amortissement Jeanbrun, cette structure doit impérativement être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et non à l’impôt sur les sociétés. La SCI à l’IR est donc la structure juridique de référence.
Condition 2 — Choisir un bien neuf en zone tendue (A bis, A ou B1)
Le Jeanbrun seul s’applique sur tout le territoire. Mais le LLI est restreint aux zones à forte tension immobilière. Pour cumuler les deux, votre bien doit obligatoirement se situer en zone A bis, A ou B1. De plus, le LLI ne s’applique qu’aux logements neufs : l’ancien avec travaux est éligible au Jeanbrun seul, mais pas au Super Jeanbrun.
Condition 3 — Respecter les plafonds de loyers et de ressources LLI
Le loyer pratiqué doit respecter les plafonds du LLI, alignés sur ceux du Pinel/LLI, soit environ 15 % en dessous du marché libre. Les locataires doivent eux-mêmes respecter des plafonds de ressources vérifiés à l’entrée dans les lieux.
Condition 4 — S’engager sur la durée
Le Jeanbrun impose 9 ans de location. Mais le LLI requiert un conventionnement d’au moins 15 à 20 ans. C’est la durée la plus longue qui s’impose. Le Super Jeanbrun est une stratégie de long terme assumée.
Condition 5 — Ne pas louer au cercle familial
Le dispositif Jeanbrun interdit formellement de louer le bien à un membre du foyer fiscal, à ses ascendants ou descendants directs, pendant toute la durée des 9 ans d’engagement.
7. Pour quel profil d’investisseur ?
Profil idéal ✅
- TMI de 41 % ou 45 % : l’amortissement est d’autant plus précieux que vous êtes imposé à taux élevé
- Horizon d’investissement long (15 à 20 ans minimum)
- Capacité à investir via une SCI (frais de création et comptabilité annuelle à anticiper)
- Revenus fonciers existants ou anticipés à optimiser
- Objectif dual : constituer un patrimoine ET réduire la pression fiscale
Profils moins adaptés ⚠️
- Investisseurs à TMI de 11 % ou 30 % (effet levier réduit)
- Investisseurs souhaitant investir en nom propre
- Porteurs de projets avec revente envisagée à moins de 15 ans
- Biens disponibles uniquement en zones B2 ou C
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8. Les zones éligibles : où investir en Super Jeanbrun ?
Zone A bis — Paris et petite couronne
L’éligibilité est maximale, mais les prix d’entrée sont très élevés (souvent 7 000 à 11 000 €/m² en neuf). Le rendement locatif brut est faible (2,5 à 3,5 %), mais la valorisation patrimoniale est historiquement robuste. Le Super Jeanbrun y est particulièrement intéressant pour neutraliser une fiscalité foncière lourde.
Zone A — Les grandes agglomérations à fort potentiel
C’est dans cette zone que le Super Jeanbrun offre le meilleur équilibre entre rendement locatif, valorisation patrimoniale et tension locative. Les marchés les plus cités :
- Lyon : dynamisme économique, forte demande étudiante et de jeunes actifs
- Bordeaux : métropole en expansion, flux migratoires positifs
- Rennes : délai de relocation record (~23 jours), 73 000 étudiants
- Toulouse : classée zone A depuis octobre 2023, 55 000 demandeurs de logement social
- Nantes : croissance démographique soutenue, marché structurellement tendu
- Montpellier : parmi les villes les plus attractives de France en flux migratoires
Zone B1 — Les villes moyennes attractives
Des marchés comme Angers, Grenoble, Strasbourg, Clermont-Ferrand ou Tours offrent des prix d’entrée plus accessibles (souvent 3 000 à 4 500 €/m² en neuf), des rendements bruts plus élevés (4 à 5,5 %), et une tension locative suffisante pour sécuriser la location.
9. Les points de vigilance à ne jamais négliger
⚠️ Le loyer inférieur au marché — un vrai manque à gagner
Louer 15 % en dessous du marché est une condition sine qua non du LLI. Sur un loyer de marché à 1 200 €/mois, vous percevrez 1 020 €/mois. Sur 20 ans, c’est 43 200 € de loyers en moins. L’avantage fiscal doit compenser ce manque à gagner — d’où l’importance de simuler précisément avant d’investir.
⚠️ La réintégration des amortissements à la revente
Les amortissements Jeanbrun déduits pendant la détention seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente (article 150 VB III du CGI). Cela augmente mécaniquement la plus-value taxable. Les abattements pour durée de détention atténuent cet impact, mais il ne disparaît qu’après 22 ans de détention. Si vous revendez avant ce seuil, faites impérativement calculer votre plus-value nette réelle.
⚠️ Les coûts de structure SCI
La création d’une SCI entraîne des frais (acte, immatriculation) et une gestion comptable annuelle obligatoire, souvent entre 800 et 2 000 €/an selon la complexité. Ces coûts doivent être intégrés dans votre calcul de rendement net.
⚠️ Le cumul n’est pas automatique sur n’importe quel programme neuf
Ce n’est pas parce qu’un promoteur vend un bien neuf en zone A qu’il est automatiquement éligible au LLI. Certains programmes sont spécifiquement agréés, d’autres non. Vérifiez systématiquement l’éligibilité du programme avant de signer, et faites-la confirmer par écrit.
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10. FAQ : vos questions sur le cumul Jeanbrun LLI
Peut-on cumuler Jeanbrun et LLI en investissant en nom propre ?
Non. Le LLI exige une personne morale pour les particuliers. L’investissement en nom propre exclut l’accès à la TVA réduite à 10 % et donc au bénéfice du cumul. La SCI soumise à l’IR est la structure de référence.
Le Super Jeanbrun est-il réservé aux grandes fortunes ?
Non. Le montage est accessible dès des investissements autour de 200 000 à 250 000 € en zone B1 ou sur des T2/T3 en zone A hors Paris. L’enjeu n’est pas le montant investi, mais le profil fiscal : un TMI de 41 % suffit pour en tirer un avantage significatif.
Que se passe-t-il si je ne trouve pas de locataire respectant les plafonds LLI ?
C’est un risque réel à évaluer. En pratique, les plafonds de ressources LLI restent larges dans les zones tendues : par exemple, un couple sans enfant peut gagner jusqu’à ~55 000 € nets annuels en zone A. La grande majorité des locataires en zones A et B1 respecte ces plafonds. Le risque de vacance lié aux critères est faible — mais pas nul sur certains marchés B1.
Le LLI exige-t-il un conventionnement avec l’État ?
Oui. Le LLI implique la signature d’une convention avec l’État qui formalise les engagements de loyer et de ressources locataires. Ce conventionnement est la contrepartie directe des avantages fiscaux obtenus.
Peut-on sortir du Super Jeanbrun avant la fin des 20 ans ?
Techniquement oui, mais avec des conséquences fiscales importantes. La rupture anticipée de l’engagement Jeanbrun entraîne une reprise des amortissements déduits. La rupture du conventionnement LLI peut entraîner le remboursement de tout ou partie de l’avantage TVA. La sortie anticipée doit rester une décision exceptionnelle.
Comment savoir si un programme est éligible au LLI ?
Demandez au promoteur un document attestant de l’agrément LLI du programme. En cas de doute, un conseiller en investissement immobilier peut le vérifier rapidement — c’est notamment ce que nous faisons dans le cadre de la simulation gratuite.
Conclusion : le Super Jeanbrun, l’investissement le plus complet de 2026 — si vous êtes bien accompagné
Le cumul Jeanbrun + LLI représente, en 2026, la stratégie d’investissement locatif la plus aboutie pour un contribuable à forte imposition avec un horizon long terme. TVA réduite à l’entrée, amortissement fiscal annuel pendant 9 à 20 ans, exonération de taxe foncière : aucun autre dispositif actuel ne concentre autant de leviers sur un même investissement.
Mais c’est aussi l’un des montages les plus techniques du marché. La SCI à l’IR, les plafonds croisés LLI/Jeanbrun, la réintégration des amortissements à la revente, le choix du programme éligible — chaque paramètre compte. Une erreur de structuration peut annuler l’essentiel des avantages.
C’est pourquoi la simulation personnalisée n’est pas une option : c’est le point de départ indispensable de tout projet Super Jeanbrun sérieux.
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Sources : Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — Code général des impôts, articles 31, 150 VB III
⚠️ Cet article est rédigé à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement ou en fiscalité. Les simulations présentées sont indicatives et ne constituent pas une garantie de performance. Consultez un professionnel qualifié avant toute décision patrimoniale.